変動金利と固定金利どちらがいい？

ひかり住販の藤井です。

マイホームを購入する際に、ほとんどの方が住宅ローンを利用されるかと思います。
住宅ローンには色々なタイプの商品があり、どれを選択するかによって今後の生活に大きな影響が出てきます。

ここでは各タイプのメリット・デメリット、そして私の個人的なおススメタイプを説明いたします。

変動金利とは？

返済期間中の金利情勢に応じて金利が変動（６ヶ月毎）するタイプのローン。
借入当初の金利が一番安い、というのが最大のメリットです。
景気上昇など金利上昇の局面では半年ごとに金利が上がるというリスクもあります。

なお、変動金利には以下の特別ルールがあります。

・５年間返済額は変わらない（半年ごとに金利上昇した場合でも）
・返済額上昇率の上限は１．２５倍まで（５年後の返済額上昇率が１．２５倍を超えた場合でも）

「月々返済額が上がるとしても５年に一度、高くなっても１．２５倍までなら問題ない」
と思われるかもしれませんが、ここが要注意。

上限を超えた分の返済が免除されるわけでなく、支払利息が優先され元金が繰り延べられる、
つまり元金の減りが少なくなってしまうのです。

そうなると最終的な支払総額が増えたり、当初予定していた時期に支払いが終わらない
という状況が発生してしまいます。

（メリット）
　・金利が一番安い

（デメリット）
　・金利上昇のリスク
　・返済計画が立てづらい
　・金利上昇への不安

固定金利とは？

あらかじめ決められた期間中は金利、返済額が変わらないタイプのローン。
固定金利には「固定金利期間選択型」と「全期間固定型」があります。

【固定金利期間選択型】
決められた期間は金利・返済額が固定されるので、期間が長いほど安心感があります。
一般的に固定期間が長いほど金利は高くなります。
固定期間が満了する際には、その時点の金利タイプ（変動や固定など）を選択することになりますが、
借入当初より金利が上がっていた場合は、月々の返済額も上昇し当初の返済計画との相違がでてしまいます。

（メリット）
　・返済額が固定されている安心感
　・全期間固定よりは金利が安い
　・固定期間満了時に金利が下がっていた場合は月々の返済額が下がる

（デメリット）
　・変動金利よりは金利が高い
　・固定期間満了時に金利が上がっていた場合は月々の返済額が上がる
　・固定期間中に金利が下がっても月々の返済額は下がらない

【全期間固定型】
借入期間ずっと金利・返済額が変わりません。
金利は一番高くなりますが、返済計画や繰り上げ返済の見通しが立てやすく、
安心感があります。

（メリット）
　・返済額がずっと変わらず最大の安心感がある
　・低金利時に借りると最後まで低い金利が適用される

（デメリット）
　・金利が一番高い
　・金利が下がっても月々の返済額は下がらない

結局どの金利タイプがいいの？

それぞれのタイプにメリット・デメリットがあり、どれを選ぶか難しいところですが、
ここからは私個人の見解です。

今の情勢なら

借入期間が２０年以上なら全期間固定がお勧め！
変動を選択するのは期間が短い場合。
その場合、定期的な金利のチェックと繰り上げ返済は必須。
固定金利期間選択型はあまりお勧めしません。

（理由）
・２０年以上先の金利が想像できない
一般的に景気が良くなると金利が上昇するといわれていますので、
日本の将来を考えると金利の上昇はないのでは？という意見もありますが、
景気が停滞していても金利が上がる、という経済状況もあり得ます。

　景気が停滞しているのに物価が上昇する「スタグフレーション」という
　経済状況の際には金利を高くする、という経済政策がとられることがあるようです。

２０年以上の長い間、今の低金利がずっと続くという保証はありません。
２０年って長いですよ。

・変動と全期間固定の金利差が小さい
今から１０数年前の変動金利と全期間固定金利には２％前後の金利差がありました。
２５００万円を３５年間で返済する場合、月々の返済額の差は約２５０００円になります。
ところが現在（令和元年１２月）の変動金利と固定金利の差は約０．６～０．７％です。
同じ条件で計算すると、月々返済額の差は約７０００円です。
このくらい変動金利と全期間固定の差が少なくなっているのが現状です。

・「金利上昇時には固定に切り替える」って上手くできる？
「今は変動金利にしておき、金利上昇時は固定に切り替えればいい」
という考えで変動金利を選択する方がいらっしゃいますが、
これには個人的に疑問符がつきます。
変動金利が上昇した状況では借り換え先の固定金利も既に上昇していることが予測されるからです。
また、２０年以上の長期間にわたって金利の情勢をチェックし続けられるのかという問題もあります。
お仕事や家事、育児など忙しい中、定期的に金利をチェックしていくのは結構大変だと思います。

・固定金利期間選択型は中途半端
１０年固定など比較的長い期間金利が固定されるタイプの場合、
期間終了時点での金利が上昇しているリスクがあります。
また、全期間固定との金利差も大きくないです。
また３年や５年などの短い期間金利が固定されているタイプですが、
逆に３年や５年の短期間の間に変動との金利差以上の急激な金利上昇は考えづらいかと。
これならば金利が安い変動金利を選んだ方がいいかと思います。

 

あくまで私の個人的な見解です。賛否両論あると思います。

どの金利タイプが正解か、判明するのはローンが支払い終わった時です。

その時になるべく後悔しないように検討していただければ幸いです。